Бывает, продавец включает в цену комнаты радужные перспективы супер выгодного расселения. Возникает резонный вопрос: а почему он сам не захотел такой возможностью воспользоваться? Так что будьте реалистами и не особо прислушивайтесь к заверениям в стиле "Нью-Васюки". Понятие "перспективная комната" - весьма абстрактное и прямо отражаться на цене не должно.
Преимущество сособственника
Взвесив все "за" и "против" и определив свои возможности, приоритеты, круг поисков и ценовые границы, начинайте подбор вариантов. Только учтите, что в оформлении есть ряд нюансов.
До 1998 года коммунальную квартиру могли приватизировать только все жильцы одновременно. Отмена этого "крепостного права", произошедшая после внесения соответствующих дополнений в Закон "О приватизации...", создала у коммунальщиков иллюзию свободы. Тем не менее, специфические проблемы при оформлении сделок остались. Если прочие обитатели коммуналки числятся по ордеру нанимателями, их мнение по поводу предстоящей продажи соседской комнаты можно игнорировать. А если их жилье также находится в собственности, то на основании ст. 250 ГК РФ они как сособственники имеют преимущественное право покупки доли (т.е. освобождающейся комнаты) в своей "коммуне". Отказ от этого преимущества должен быть оформлен надлежащим образом.
Извещенные о планируемой сделке соседи часто не располагают необходимой суммой для выкупа комнаты, зато порой обладают приличным запасом "коммунальной вредности". Нелегко бывает убедить их дойти до нотариальной конторы и оформить там письменный отказ от преимущественного права покупки с разрешением продать комнату третьим лицам. Тем более, не хотят они тратить время на визит в орган опеки при муниципальном образовании в случае, если в составе владельцев их доли есть несовершеннолетние (до 18 лет включительно) дети. А ведь согласно п. 2 ст. 37 ГК РФ родители и иные законные представители "не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства" (ООП) "совершать... или давать согласие на совершение сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав" (в том числе и права преимущественной покупки). Практика, предусмотренная для защиты интересов деток в случае раздела жилплощади внутри семьи, нелепа в отношении коммуналок. Если у родителей нет денег на выкуп соседского жилья, то откуда они возьмутся у ребенка? Но данное требование закреплено федеральным законодательством.
Если согласия из соседей не вырвать, приходится использовать механизм, предусмотренный п. 2 все той же ст. 250 ГК РФ: "Продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий... Если остальные участники... не приобретут продаваемую долю... в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу". И покупателям комнаты с "вредными" соседями придется исхитриться известить их так, чтобы получение ими предложения было подтверждено. Оптимально сделать это заказным письмом с уведомлением, указав в нем рыночную стоимость, на которую претендуют продавцы. А затем выждать месяц до нотариата и еще какое-то время, прежде чем Главное управление федеративной регистрационной службы(ГУФРС) зарегистрирует такой договор.
Ничтожный подарок
Есть другой путь, прельщающий возможностью быстрого оформления без ведома и участия соседей: через договор дарения. Подарить свое имущество собственник может кому угодно, и никто ему не воспрепятствует. Но с юридической точки зрения такой вариант оформления сделки (если в реальности комната продается за деньги) попросту незаконен. "Одаряемый покупатель" в этом случае может оказаться совершенно беззащитным перед инициативными соседями и грамотным адвокатом. Сделка будет аннулирована, как только в суде докажут ее притворный характер. Поскольку, согласно ст. 170 ГК РФ, "притворная сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна". В нашем же случае безвозмездная сделка дарения совершается с целью прикрытия возмездной сделки купли-продажи.
Как же быть в ситуациях, когда есть сособственники, но нет возможности связаться с ними, уведомить о предстоящей сделке? Например, выехали на постоянное место жительства, приватизировав комнату, и не оставили адреса для рождественских поздравлений. Порой (и только в самом крайнем случае) практикуется двухступенчатая схема оформления. Суть ее в том, что вначале продавец дарит покупателю малую долю своего недвижимого имущества. И с этого момента будущий приобретатель становится таким же сособственником, как и другие, и наравне с ними получает преимущественное право покупки. После регистрации договора дарения в ГУФРС продавец и покупатель заключают договор купли-продажи на остальную, большую часть жилья на как бы совершенно законных основаниях. И хотя такие сделки в принципе регистрируются, хитрость эта шита белыми нитками. По закону все вроде бы безупречно, поскольку не существует "очередности сособственников". Главное, что один из них воспользовался своим правом. "Прокатить" эта "двухходовка" может только тогда, когда действительно не ущемляет ничьих интересов, и связь с отсутствующими соседями реально утрачена. Но все равно схема эта рискованная и по суду легко оспаривается.
В любом случае категорически советуем не вступать в конкурентные отношения с соседями, заинтересованными в приобретении продаваемой в их квартире жилплощади. Даже если вы умудритесь "отбиться" в процессе судебного спора (или до него вообще не дойдет), жить спокойно под одной крышей с недоброжелателями вы вряд ли сможете. Так что всегда желательно заранее познакомиться с теми, с кем предстоит делить коммунальные метры, и убедиться в отсутствии какого-либо конфликта интересов
Особенности продажи комнат в коммунальных квартирах
За последние годы произошло много изменений и дополнений в законодательных актах, касающихся рынка недвижимости, в частности, Жилищном кодексе и законе о регистрации прав на недвижимость. Что необходимо знать при продаже комнат в коммунальных квартирах?
При продаже комнаты вам придется предварительно согласовать перепланировку квартиры (например, кухни или санузла), если таковая была, так как при продаже комнаты продается не только комната, но и доля в праве на общее имущество в этой квартире.
Когда собственник имеет не одну, а несколько комнат, например две комнаты в пятикомнатной квартире, то для продажи такой собственности экономически целесообразнее зарегистрировать выделение данных комнат, как самостоятельных объектов и продать каждую комнату отдельно.
Хочу заметить, что комнату нельзя купить, продать, подарить, завещать и пр., в том случае, если она находится в залоге или под арестом. Чтобы не столкнуться с такими неприятностями на последнем этапе сделки, необходимо позаботиться об этом и заранее получить выписку из Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним об отсутствии ареста и каких-либо обременений.
Уже ни для кого не секрет, что согласно новому Жилищному кодексу, действующему с 1 марта 2005 г. к общему пакету документов на продажу комнаты в коммунальной квартире обязательно должно прилагаться нотариально заверенное заявление «Отказ соседей от права преимущественной покупки». Так как статья 42, пункт 6 ЖК РФ гласит, что при продаже комнаты в коммунальной квартире, собственники соседних комнат в данной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, установленных ГК РФ.
Прежде всего, нужно выяснить кто является собственником соседней комнаты, т.е. от кого брать отказ от преимущественного права покупки? Если собственником является муниципальное образование, то за «отказом» необходимо обращаться в жилищный комитет администрации города. Если комната не в муниципальной собственности, то нужно выяснить в чьем хозяйственном ведении или оперативном управлении она находится и за «отказом» обратиться к руководству этой организации.
Как быть, если «добрые» соседи и купить комнату не могут, но и «отказ» не желают дать «из вредности»? В этом случае необходимо уведомить их письменно на адрес собственности с предложением купить эту комнату. Особое внимание обратите на цену, которую вы указали в этом уведомлении. К сожалению, схитрить и указать в уведомлении более дорогую цену (чтобы сосед уж точно отказался ее купить) не получиться. Дело в том, что вы не можете продать свою комнату по цене дешевле той, по которой предложили ее соседям.
Соседям дается только один месяц на раздумья. Отсчет времени ведется не с даты отправления уведомления, а с даты получения этого письма собственниками соседней комнаты. Если в течение месяца после получения уведомления от соседей не получено ответа, то считается, что человек отказался от преимущественного права приобретения.
Если вы хотите совершить сделку по продаже совей комнаты не дожидаясь ответа от соседей, то в пакете документов, который вы предоставляете в Главное управление федеральной регистрационной службы (ГУ ФРС) должен присутствовать образец уведомления, которое вы отправили соседям по почте с отметкой о его получении адресатом. В этом случае регистрация вашей сделки будет приостановлена на месяц. По истечении этого срока, если от собственников соседней комнаты не будет получено никакой информации, регистрация возобновится и покупатель вашей комнаты получит долгожданное свидетельство о праве собственности. И все-таки, настоятельно советую вам идти на сделку только после получения от соседей отказа от преимущественного права приобретения, так как в статье 250 ГК РФ говорится, что «при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение 3-х месяцев требовать, но только в судебном порядке, перевода на него прав и обязанностей покупателя».
Способы продажи своеё доли в коммунальной квартире
Ст. 250 Гражданского кодекса предусматривает, что при продаже доли в коммунальной квартире преимущественное право покупки имеют собственники других долей. Однако при желании квартиру можно продать и совсем другим людям. Владелец продаваемой части обязан известить их о готовящейся сделке, с указанием цены и прочих условий. Если собственников других долей они не устраивают, они должны дать письменный отказ.
Зачем в закон внесена такая норма - очевидно: чтобы по возможности побыстрее покончить с коммуналками. На практике, к сожалению, бывает так, что соседи и сами не покупают, и отказ не дают. Мера на такой случай тоже предусмотрена: можно отправить заказное письмо с уведомлением о вручении. Молчание получателя в течение месяца органы государственной регистрации признают как отказ. Но иной раз даже разыскать этих соседей, узнать, где они проживают, невозможно.
Риэлторы, однако, знают, по меньшей мере, пять способов, как ст. 250 ГК обойти. Рассказываем о них - никоим образом не как призыв нарушать закон, а как пример того, насколько тщательно нужно проверять приобретаемую квартиру. В истории приглянувшегося вам объекта недвижимости может оказаться такого рода темное пятно...
Путь первый - показать в договоре завышенную цену. Для нашего рынка пока характерно другое - цены в документах занижать, чтобы избежать налогообложения. Но если собственник владел недвижимым имуществом более трех лет, налог он платить не будет ни при какой сумме. Повышенная сверх меры цена, конечно, отпугнет владельцев других долей. Но у этого метода есть и недостаток - продавец в последний момент может потребовать, чтобы доля покупалась именно за ту сумму, что указана в документах. А если нет - то договор я заключать не буду, и, поскольку сделка срывается вроде как не по моей вине, все внесенные авансы не возвращаются.
Путь второй - провести сделку договором дарения. Минусами здесь является то, что одаряемый (если только он не является родственником дарителя) должен будет заплатить 13-процентный подоходный налог. Кроме того, дарение совершенно постороннему человеку выглядит подозрительно, и эти подозрения тем сильнее, что совсем недавно доля продавалась, а теперь вдруг дарится...
Третий путь
куда более изящный - он называется "отщепление". Имея, например, часть в квартире, собственник дарит будущему покупателю некую мизерную часть своей доли - 1/100. Подоходный налог для одаряемого становится совсем небольшим. После этого одаряемый становится уже владельцем доли, и имеет совершенно одинаковые с владельцами прочих долей права купить остающиеся 99/100. Ведь ст. 250 ГК ничего не говорит о том, владельцем какой именно доли надо быть. Минусы - явно подозрительная сделка по дарению 1/100. Добавим к этому и то, что сделка растягивается во времени, и это всегда чревато тем, что между участниками возникнут разногласия.
Четвертый вариант - заем с отступным. Стороны заключают договор займа, залогом в котором является доля в квартире. Потом должник деньги не возвращает, и залог переходит в собственность кредитора. Скажем сразу, что Главное управление Федеральной регистрационной службы по Москве (ГУ ФРС) пока отказывается регистрировать подобные договоры - видимо, понимая, какая именно сделка тут подразумевается. С другой стороны, можно потребовать зарегистрировать сделку через суд - и сотрудники ФРС вряд ли сумеют выиграть такой процесс. И еще один недостаток - владельцы других долей могут выплатить долг, и в этом случае суд скорее всего признает, что доля должна принадлежать им.
И пятый способ - заключение договора ренты. Через некоторое время рента может быть выкуплена, и плательщик рентных платежей становится полноправным собственником. Тут те же недостатки, что и у предыдущего варианта, да еще и явная фиктивность, если договор ренты заключают еще молодые люди.
Выводы
...Чем грозят подобные хитрости? Договор может быть оспорен в суде - инициатором могут выступить как надзорные органы, так и недовольные владельцы других долей. Если фиктивность будет доказана, то вступит в действие ст. 170 ГК "Притворная сделка", которая гласит, что притворную сделку (т.е. сделку, совершенную с целью прикрыть другую сделку) следует расценивать как то, что стороны "имели в виду". Иными словами, здесь налицо продажа, а значит, согласно уже знакомой нам ст. 250, доля должна перейти владельцам другой доли. Но следует отметить, что фиктивность сделки очень сложно доказать.
Пока обе стороны "крепко держатся за руки", утверждая, что они по-честному хотели подарить или заключить договор ренты, доказать обратное практически невозможно.
|
